X Заказ услуги
X Заказ обратного звонка
Имя

Номер телефона

Комментарий
Появились вопросы?

Наш специалист ответит на них по телефону

независимая экспертиза

Бесплатная консультация юриста!

+7 (495) 105-92-07

пн-вс с 10:00-21:00

Заказать обратный звонок

Заказать услугу

Оценка кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая оценка недвижимости
Кадастровая оценка
Тел.: +7 (495) 105-92-07

   Сегодня от того, насколько правильно проведена государственная кадастровая оценка земель и расположенных на ней объектов, зависит адекватность налога на недвижимость и другие привязанные к этому показателю выплаты. Поэтому в случае, когда этот показатель значительно отличается от рыночного, имеет смысл обратиться в специальную комиссию при Росреестре по пересмотру стоимости. Для этого вам понадобится отчет о независимой оценке объекта, подготовленный нами.

Важные подробности

   Дело в том, что кадастровая оценка недвижимости проводится укрупненными единицами – рассматриваются характеристики региона и уточняются в соответствии с введенными данными по объектам. Из-за «оптового» подхода в расчетах может сформироваться погрешность, и получается, что рыночная стоимость объекта отличается от кадастровой в несколько раз.

   Если кадастровая оценка земель и находящихся на них объектов завышена, то и все выплаты, привязанные к этому показателю, будут больше, чем нужно. В порядке очередности данный показатель пересматривается исполнительными органами 1 раз в 5 лет. Соответственно, до пересмотра налоги на недвижимость исчисляются по ошибочному параметру.

Наши услуги по кадастровой оценке помогут

  • Получить предварительную консультацию специалиста. Наши сотрудники имеют большой опыт и могут сразу сориентировать вас – стоит оспаривать кадастровую стоимость объекта или затраты превысят разницу в выплатах;
  • Заказать независимую оценку кадастровой стоимости недвижимости.  Мы имеем все необходимые лицензии, сертификаты и допуски, чтобы наш отчет об оценке был принят к рассмотрению в государственных инстанциях всех уровней;
  • Обратиться в специальную комиссию при Росреестре для пересмотра кадастровой стоимости;

   Вы можете воспользоваться полным пакетом услуг, включающим сопровождение рассмотрения вопроса в комиссии или суде, или только получить отчет об оценке и пользоваться им на свое усмотрение.

   Мы уже имеем опыт положительного решения проблемы, когда кадастровая оценка земельных участков была скорректирована в соответствии с нашими отчетами, и стоимость была понижена в 2-8 раз.

   Есть ли ошибка в оценке ваших владений? Это вы можете узнать на предварительной консультации. Записаться на нее можно по указанному контактному телефону или через форму обратной связи. Мы обязательно перезвоним, чтобы согласовать удобное время встречи.

   В настоящее время в России повсеместно используется новый порядок расчета налогов на имущество юридических и физических лиц. На сегодняшний день его уже применяют более чем в 50 регионах в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Калужской, Воронежской, Смоленской, Рязанской и многих других областях на территории России. Оставшиеся регионы РФ должны будут обязательно перейти на обновленный порядок до начала 2020 года.

   Расчет налога на имущество относится к недвижимости находящейся в собственности как физических так и юридических лиц и применяется к следующем видам недвижимости:

  • Жилой дом (жилое строение расположенное на земельном участке относящемуся к категории земель ЛПХ, ДНП, СНТ, а также ИЖС);
  • Жилое помещение (жилье пригодное для проживания в виде комнаты, квартиры, дома);
  • Граж, а также машино-место (находящиеся на территории паркинга или гаражно кооператива);
  • Единый недвижимый комплекс;
  • Объекты не завершенного строительства (объекты находящиеся на стадии возведения, отделки);
  • Иные объекты находящиеся в собственности и указанные в п.1ст401 НК РФ;

    В соответствии с новыми правилами расчет налога будет производиться исходя из кадастровой (рыночной) стоимости объекта, а не из инвентаризационной как было раньше.В связи с повальным переходом к новой системе расчета налоговых отчислений стали учащаться случаи когда кадастровая стоимость объекта оценки существенно завышена. В большей мере это связывают с большим объемом оцениваемых объектов. Не редкими стали случаи когда при оценке во внимание не принимаются индивидуальные особенности объектов при оценке кадастровой стоимости особенно если вопрос касается загородной недвижимости. Не малую роль играет и колебание рынка недвижимости. Не для кого не секрет, что в последнее время в условиях кризиса рынок недвижимости не остался в стороне и стоимость многих объектов существенно снизилась. В случае когда собственник не согласен с кадастровой оценкой стоимости объекта недвижимости оценку можно оспорить. Стоит отметить, что провести переоценку кадастровой стоимость объекта можно с интервалами не чаще чем один раз в три года, а также не реже чем один раз в пять лет. Именно по этой причине данную процедуру необходимо доверять профессионалам своего дела имеющим достаточно опыта и специальное образование.

   В сложившейся ситуации не редко владельцам недвижимости приходится платить налоги из расчета увеличенной кадастровой стоимости объекта. С целью пересчета налога собственнику необходимо доказать реальную стоимость объекта недвижимости отличную от той которая указанна в кадастровой карте. К сожалению, по законодательству вернуть сумму переплаты невозможно даже через суд, но это позволит уберечь себя от переплат в будущем. В соответствии с действующим законодательством сотрудники налоговой инспекции обязаны самостоятельно рассчитывать размер налога и направлять соответствующее уведомление собственнику для уплаты налогов. Но и не стоит забывать о том, что в случае когда налогоплательщик не получил уведомление по како либо причине это не освобождает его от уплаты налогов. В случае не получения уведомления необходимо самостоятельно обратиться в налоговые органы и сообщить о наличии имущества в собственности. Данное уведомление необходимо подкрепить документами подтверждающими право собственности на каждый объект недвижимости. В соответствии с п.2.1ст. 23 НК РФ сообщение должно быть направленно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Как определить кадастровую стоимость недвижимости

   Проблема уплаты налогов из расчета кадастровой стоимости все острее затрагивает собственников. многие не особо задумываясь о целесообразности переоценки стоимости объектов недвижимости обращаются в различный компании. Стоит понимать, что проведение переоценки кадастровой стоимости не всегда оказывается выгодной затеей. Прежде чем заняться оспариванием кадастровой стоимости необходимо понимать в какую сумму на сегодняшний день уже оценен объект недвижимости. В интернете существует множество сервисов и сайтов на которых можно раздобыть такого рода информацию. Одним из самых достоверных и проверенных является официальный сайт Росреестра. На данном сайте при наличии кадастрового номера или казав адрес объекта можно узнать стоимость оценки. Данная стоимость является базовой. Именно от этой стоимости и исчисляется налог при расчете. Также в случае если жилой дом или объект недвижимости представляет собой отдельное строение его можно просто найти на кадастровой карте, которая также находится на сайте в свободном доступе.

   При выборе источника данных "Государственный Кадастр Недвижимости" или сокращенно "ГКН" вам будет доступна справочная информация по нужному объекту недвижимости в том числе кадастровая стоимость интересующего объекта и дата ее утверждения. Полученную информацию легко можно сравнить с реальной рыночной стоимостью. Для примера на 10 января 2017 года реальная рыночная стоимость объекта составляла 15 млн рублей, а кадастровая стоимость данного объекта указанна 18 млн рублей. В данном случае налог будет исчисляться  исходя из суммы указанной на сайте Росреестра по результатам ранее проведенной оценки.

   При расчете налога для квартиры не стоит забывать, что расчет налоговой ставки кадастровая стоимость уменьшается на м2 общей площади, следственно кадастровая стоимость будет меньше. Также в случае если доказать, что рыночная стоимость составляет не 18 млн а всего 15 млн рублей, то и размер налога будет меньше.

   Не стоит забывать и о том, что в первый год налог исчисляется с применением понижающего коэффициента 0,2. Правда в последующие пять лет налог будет все равно постепенно расти, а начиная с 2020 года понижающие коэффициенты просто будут отменены.

Какие основания для изменения кадастровой стоимости

   Оснований для внесения изменений в кадастровую стоимость на самом деле не так много как нам кажется. На сегодняшний день их остается всего два:

  • недостоверность сведений используемых при определении кадастровой стоимости объекта на момент проведения оценки;
  • установление в отношении объекта недвижимости его реальной рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установленна его кадастровая стоимость;

   К числу недостоверных сведений можно отнести допущенные специалистом  ошибки при оценке, не верно определенные характеристики оцениваемого объекта недвижимости, влияющие на определение размера кадастровой стоимости. Верховный суд РФ в п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указал на то, что допущенные искажения данных об объекте при проведении кадастровой оценки включает следующие обстоятельства:

  • Неверное указание сведений при составлении перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке кадастровой стоимости;
  • Не верно определенные специалистом условий, влияющие на стоимость объекта оценки;
  • Не верно указанное месторасположение объекта оценки;
  • Целевое назначение оцениваемого объекта;
  • Разрешенное использование земельного участка;
  • Аварийное состояние объекта;
  • Нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон с особыми условиями использования территорий;
  • Не верно данные применяемые при расчете кадастровой стоимости;
  • Игнорирование сведений об аварийном состоянии объекта оценки;
  • А также иные условия игнорирование или применение которых могли повлиять на результаты оценки кадастровой стоимости оцениваемого объекта;

   Также помимо вышеизложенного к недостоверным сведениям, которые могли повлиять на стоимость объекта при проведение кадастровой оценки относятся технические ошибки из-за которых были внесены не верные сведенья в государственный кадастр недвижимости. Для определения наличия и оснований для пересмотра кадастровой стоимости жилья собственник или его представитель может запросить имеющиеся сведения, об объекте которые использовались оценщиком или оценочной организацией при определении кадастровой стоимости. Сведения об организации проводящей оценку можно уточнить в подразделении Росреестра к которому относится территория на которой расположен объект оценки. необходимые сведения обязаны предоставить в семидневный срок с момента получения запроса. В случае если основанием для оспаривания кадастровой стоимости является увеличение рыночной стоимости объекта, то оценка производится на дату установления кадастровой стоимости. В результате даже при резком падении стоимости которое произошло позднее даты определения кадастровой стоимости не повлечет ее снижения. Собственники живущие в регионах, где налог по прежнем начисляется исходя из инвентаризационной стоимости не могу претендовать на снижение налоговой ставки в связи с оспариванием кадастровой стоимости. По решению Верховного Суда Российской Федерации, если права и обязанности лиц не затрагиваются, то и нет оснований для оспаривания кадастровой стоимости.

Список документов для оспаривания кадастровой стоимости

   При изменении кадастровой стоимости каждой из сторон должны быть предъявлены доказательства, при которых требование провести изменение кадастровой стоимости обоснованно. В соответствии с ч.5ст.247 КАС РФ сторона, которая обращается с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости должна доказать недостоверность сведений, используемых при определении кадастровой стоимости объекта оценки.

   В следствии чего заявителю необходимо предоставить документы, обосновывающие его позицию. Кроме того эти документы необходимо предоставить и в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости и в суд. Список документов выглядит следующим образом:

  • Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (в случае когда заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости (в случае когда заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • Отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (в случае когда заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • Документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (в случае когда заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости);

   К административному исковому заявлению в суд также дополнительно прикладываются документы:

  • Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлинны;
  • Доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • Документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (в случаях когда в суд обращается юридическое лицо);

   В случае если не предоставить документы комиссия не будет рассматривать заявление, а су оставит дело без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

   Поданное заявление в комиссию для рассмотрения изменений в кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течении одного месяца с момента получения. Также в семидневный срок с момента получения заявления о внесении изменений в кадастровую стоимость комиссия обязана уведомить заявителя и органы местного самоуправления о дате и времени  рассмотрения заявления.

   Стоит отметить, что решение комиссии является законным в случае если при рассмотрении заявления присутствовало не менее половины членов комиссии. После принятия решения комиссия обязана уведомить заявителя и органы местного самоуправления о своем решении в срок не позднее пяти дней.В случае если доказан факт недостоверности информации при оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости комиссия имеет право принять следующее решение:

  • Об отклонении решения о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);

   В случаях, когда основаниями для изменения кадастровой стоимости было установление рыночной стоимости объекта недвижимости комиссия может принять следующее решение:

  • Об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • Об отклонении заявления;

   Любое решение комиссии может быть оспорено в суде. В случае если заявителя устраивает решение комиссии, но он не согласен с выводами он в праве оспаривать результаты, вынесенные комиссией об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В таком случае решение комиссии не будет опротестовываться при рассмотрении дела в суде.

Информационные материалы: