Оценка земельного участка производится для определения его рыночной стоимости. Она может быть самостоятельной величиной или входящей в оценку недвижимости. Земля является одним из самых ликвидных объектов, следовательно, часто появляется необходимость в ее оценке. Стоимость земли может быть кадастровой, которая необходима для налогообложения, или рыночной. Последняя используется при продаже объекта.
Когда нужна оценка
Существуют следующие ситуации, при которых необходимо выявить реальную стоимость земли:
- Реализация участка или передача его в аренду;
- Установка первоначальной стоимости надела для осуществления торгов на аукционе;
- Раздел имущества при разводе супругов (для подачи документов в суд);
- Оформление наследства;
- Перерасчет кадастровой стоимости объекта с целью уменьшения налога;
- Приватизация или страхование надела;
- Привлечение земли как составной части уставного капитала организации;
- Получение ссуды (в качестве залогового обеспечения);
Профессиональная оценка позволяет разрешить все указанные ситуации.
Суть процедуры
При определении стоимости надела учитываются следующие показатели:
- Местонахождение объекта;
- Площадь и рельеф земли;
- Целевое назначение;
- Улучшение участка (объекты инфраструктуры);
- Внешние факторы (например, возможность затопления вследствие разлива реки);
- Спрос на рынке;
Кроме того, учитывается и ландшафт, и состав грунта, если, к примеру, на участке планируется возведение каких-либо строений.
Методы оценки
Определение стоимости надела – это комплексная задача, при проведении которой следует учесть много факторов. Для реализации процедуры применяют следующие методы:
- Нормативный. Используется при дарении или выкупе участка в собственность, при изъятии государством, для использования в качестве залогового обеспечения (при кредитовании);
- Метод сравнения. Один из самых эффективных, который основывается на ценах спроса и предложения. Анализируется стоимость нескольких участков с похожими характеристиками, и происходит корректировка цен;
- Затратный. Необходим в том случае, если на земельный участок нет спроса, и производится с целью выяснения суммы вложений для улучшения надела;
- Распределительный. Соотносится стоимость объекта и находящихся на нем строений;
- Метод капитализации. Выявляет доход, который может быть получен в процессе использования земли по назначению (например, сдача в аренду);
- Метод разбивки на участки. Нужен для разделения надела под разное применение;
В редких случаях эксперты обходятся одним методом при оценке. Зачастую они применяются в комплексе для получения более точных подсчетов.
Процесс проведения оценки перед продажей
Рыночная стоимость надела имеет тенденцию меняться по прошествии времени. Потому оценку состояния проводят на определенную дату, проходя следующие этапы:
- Заключается договор с экспертом, который будет проводить оценку;
- Постановка задачи. В расчет берутся все параметры, которые необходимы для установки стоимости объекта;
- Сбор и анализ данных. Подготавливаются все документы, изучается информация о наделе и близлежащих объектах;
- Определение эффективности. Помогает выявить наиболее выгодное применение участка;
- Оценка рыночной стоимости (при помощи нескольких методов);
- Отчет. Его изложение регулируется федеральными законами (утрачивает свою силу через 6 месяцев);
При составлении отчета оценщик обязан:
- Своевременно подготовить документ и передать заказчику;
- Указать дату и цель проведения, а также другие данные, необходимые для точной расшифровки процесса оценки;
- Указать критерии и причины установки стоимости, по которым реализовалась процедура;
- Внести в отчет и другие сведения, которые необходимы для заказчика;
- Прошить и пронумеровать документ, подписать и заверить печатью;
Таким образом, рыночная стоимость земли зависит от суммы потенциального дохода и сроков его получения. Ее проводят непосредственно перед сделкой, так как со временем величина может изменяться. Зачастую с определением стоимости надела, владельцы заказывают и оценку автомобиля, а также других объектов, находящихся на участке.
