Одним из способов получения прибыли является предоставление квартиры в пользование другому лицу по договору найма. В этом случае оценка недвижимости может понадобиться для определения цены контракта. С целью сохранения за владельцем права собственности на транспортное средство последнее может быть передано в пользование другому лицу по доверенности. При таких обстоятельствах оценка автомобиля может быть проведена, исходя из цен на рынке на аналогичные модели. О подходах проведения оценочной деятельности в соответствии с установленными требованиями ФСО № 3 пойдет речь далее.
Сравнение рыночных цен
При сопоставлении стоимости объекта оценки и с аналогичными предложениями учитываются физические характеристики, местоположение, финансовые условия и доходность. При этом следует брать во внимание результаты сделок, проведенные при схожих экономических условиях и валютном курсе, в ином случае результаты будут искажены. Для выбора методов работы в рамках данного подхода оценщик должен быть уверен в действии двух принципов: замещения, спроса и предложения. Первый сводится к тому, что потенциальный покупатель не заплатит суму больше, чем та, за которую можно купить объект с похожими характеристиками на рынке недвижимости. Второй принцип подразумевает ограниченное предложение и высокий спрос на товар.
Чаще всего рыночный (сравнительный) подход применяется для оценки арендной платы за объекты коммерческой недвижимости или жилые помещения, поскольку для крупных комплексов аналогов для сравнения меньше или они вообще отсутствуют. К нему относятся методы дальнейшей реализации, сопоставимых цен и стоимости вторичного продукта.
Затратный подход при оценке
Он определяется совокупностью расходов, которые вынужден был понести владелец имущества для покупки и обслуживания конкретного объекта. Приблизительным ориентиром для этого является гипотеза о возможности возведения недвижимости или создания товара с идентичными характеристиками за счет того денежного вознаграждения, которое получит собственник в случае передачи объекта в аренду.
К данному подходу относятся методы экономической амортизации, валового рентного множителя, рекапитализации. Последний является наиболее популярным, поскольку максимально учитывает интересы арендодателя, однако может применяться только к объекту, который постоянно приносить прибыль.
Доходный подход при оценке
Он имеет собственный алгоритм действий. Первоначально оценщик должен спрогнозировать потенциальную выручку владельца и его затраты на обеспечение арендной деятельности. Затем расчитывается рентабельность и чистая прибыль арендатора, которые определяют итоговый размер арендной платы. Данный подход, как правило, применяется в крайнем случае, при нецелесообразности рыночного и затратного, поскольку налоговым законодательством Российской Федерации не предусмотрено вычисление стоимости услуг на основе потенциальной прибыли.
Оценка арендной платы объекта является трудоемким процессом. Ее результаты излагаются в отчете, сохранность которого должна быть обеспечена в течение 3 лет. В связи с вероятностью привлечения оценщика к гражданской, административной или даже уголовной ответствености за недостоверность или неполноту данных в отчете на практике применяются методы нескольких подходов. Так, сравнительный отображает точку зрения рынка, затратный- наймодателя, доходный - арендатора. Методы первого подхода доминируют при наличии большого количества исходных данных об аналогичных предложениях на рынке и совершенных сделках, второго - при слабом развитии альтернативных инвестиций и фактическом отсутствии рынка недвижимости. Методы третьего подхода больше применимы в ситуации развитости рынка капитала и пассивности конкретного сегмента недвижимости. Наиболее простым и статистически обоснованным является сравнительный подход, поскольку при выборе объектов с похожими исходными данными требуется контролировать лишь те факторы, которые их отличают, и стабильность рынка.
